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盈利模式生變,物業企業何去何從?
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2020/11/20 17:26:40  點擊:31

中國物業新聞網訊:

“我們該做什么一定要明確,物業管理就是對物業的養護和維修!

“用業主的共有部分經營,收益自然應該歸業主!

“半夜打電話、半夜按門鈴這種打擾業主正常生活的催費方式,以后不要用了!

作為物業管理方面的專家,沈陽師范大學教授魯捷最近一段時間特別忙碌,除了正常教學,他還不斷出現在各種與物業相關的課堂上。只要面對物業管理企業和各房地產企業分管物業的中高層管理人員,他就不斷地提醒物業公司要主動轉型。

業主權利意識增強,物業企業面臨生存壓力

家住沈陽市大東區的傅女士在一次報修后發現,自己居住了近20年的小區日前發生了很多變化。以前單元門壞了,報修幾次才會來維修。而國慶假期的這次報修,上午打的電話,下午單元門就修好了,而且是以更換門鎖的方式徹底解決了問題。

對于物業服務的變化,物業公司的員工感受更為明顯。

關寶國是沈陽市沈北新區一家物業公司的雜修工,最近兩個月,他的工作多了起來,用他的話說,“現在公司對服務質量特別看重,只要居民在微信群里反映問題,馬上就要到現場去查看,能解決的馬上動手,不能當場維修的,也要說明理由!

對于物業服務的變化,遼寧省物業學會會長趙非概括為:“責任邊界明晰后,很多物業公司都把精力放在物業的養護和維修上。這是物業公司的主業,今后,只有干好主業,確保服務水準,才能在這個行業生存下去!

所謂干好主業,是指將于2021年1月1日開始施行的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》),明確了物業服務人員的基本義務,即受業主委托對物業進行養護和維修。

業主在買了房子取得物權的同時,一個義務相伴而生,即要對物業進行養護和維修,以保證物權的續存。然而,物業的養護維修專業性非常強,業主就以支付相應費用的方式購買服務,將無法履行的養護維修義務委托給物業公司。這種委托關系明確了雙方的基本義務,業主支付物業費,物業服務人對物業進行養護和維修!睹穹ǖ洹返诰虐偎氖䲢l規定:物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

面對只有確保服務水準才能在行業生存的現實要求,有些物業公司感覺到了生存壓力,一些較為規范的大型物業服務企業,則看到了市場機遇。

《民法典》明確了物業服務的委托屬性,并將“繳納”物業費的表述修改為“支付”物業費。對此,有業主提出,物業費的價格是不是應該由業主來定,是不是應該在業主大會招標時明確物業費和物業服務方案?

10月20日,在遼寧省第十屆物業管理高峰論壇上,作為特邀嘉賓的魯捷表示,“以前業主和物業費之間的連接詞是繳納,《民法典》中修改為業主‘支付’物業費。繳納是在行政管理關系下的一種繳費行為,意味著被管理者要向管理者繳納費用,而支付是一種市場行為,是一種消費者的主動選擇行為,我購買了商品或服務,我就要支付相應的費用。一個詞的變化,實際上是對業主市場意識的引導!

對于業主權利意識的增強,深圳市金地物業管理有限公司沈陽分公司副總經理朱春玲認為,“《民法典》明確了業主對物業管理服務合同的任意解除權,更換物業會變得更容易,這就要求物業企業在服務中要更加用心、細心、貼心,體現自己的價值,才能贏得業主的信任!

盈利模式遇挑戰,轉型成為必然

國慶假期,度假回沈的閻老師在自家小區的單元門上看到一則通知,是物業公司提醒業主將外窗臺、空調外機上的花盆等物品挪走,以免發生高空墜物。物業公司提醒業主,如不聽勸阻,發生事故,業主將承擔全部法律責任。

這樣的提示顯然與《民法典》規定的物業服務人安全防范義務有關。在第一千二百五十四條明確規定物業服務人對高空拋物、高空墜物的安全防范義務,未采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

這種應對高空墜物的提示,只是物業公司主動轉型的一個小細節。對于很多物業公司來說,未來更大的挑戰將直接指向目前的盈利模式。

《民法典》明確,用業主的共有部分經營,收益應該歸全體業主。而此前,物業公司大多以“用于補充物業經費不足”為借口進行了處置,而對于這樣的處置方式,并沒有經過業主的同意。

“業主交物業費原本是購買服務,結果卻請來了管理者。收完停車費,再賣廣告位,原本應該做好的物業服務卻處處打折扣,業主維權又會遇到各種現實難題!

對于業主的這種抱怨,遼寧觀策律師事務所律師安雪說,物業公司的一些侵權行為,只要不超過訴訟時效,一些業主很可能會暫緩訴訟,等到明年《民法典》正式施行后再提起訴訟。

對于盈利模式上的挑戰,轉型也成為物業企業的必然選擇。

遼寧格林豪森服務集團有限公司總經理陳曉波告訴記者,“在新的發展形勢下,通過在物業管理上重塑‘基底’,在物業服務上重塑‘場景’,在生活服務上重塑‘生態’,形成智慧化管理、智慧化服務、智慧化生活服務,打造智慧物業模型,實現智慧化社區新生態。智慧服務通過智慧賦能節約管理成本、增加多種經營拓展營收來源、提高園區品質讓調整物業費用有據可依!

對于物業服務企業的主動轉型,沈陽工程學院教授王海燕提出三點建議:物業服務企業首先要轉變服務觀念,從對物的管理轉變為對人的服務;二要轉變經營觀念,要認識到物業管理具有公共服務屬性,企業在追求利益的同時,還要關注社會效益;三要轉變服務方式,要從傳統的人海戰術轉變到對科技的利用和創新上,要用科技賦能降低成本、增加效益,要拓展物業服務領域,尋找行業新的利潤增長點。

來源:中國物業新聞網


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